Может ли собственник сам утеплить наружную стену и возместить расходы

Содержание

Может ли собственник сам утеплить наружную стену и возместить расходы

утепление фасада

Когда в жилом доме обнаружены дефекты – сырость, промерзание стен – неизбежно возникает вопрос о том, кто и за чей счёт должен их устранять. Кто-то судится с застройщиком, кто-то – с управляющими организациями. Иногда собственники утепляют фасад самостоятельно, а потом идут в суд за взысканием расходов.

Спор с застройщиком (Седьмой кассационный суд общей юрисдикции, дело № 88 – 6215/2021)

Участнику долевого строительства из г. Екатеринбурга не повезло. После заселения в квартиру обнаружилось, что пол и стены в спальне промерзают. Недостаток строительства проявился в период гарантийного срока.

В 2018 году собственник квартиры предложил ООО «Специализированный застройщик «Форум – Солнечные кварталы»» найти причины промерзания и устранить их. Застройщик замерил температуру фасада наружной стены, однако полностью строительные недостатки не устранил.
В спальне собственника отвалилась штукатурка, на поверхности стены появилась трещина, а за трещиной были обнаружены пустоты.
Согласно заключению специалиста, работы по утеплению фасада квартиры не соответствовали требованиям нормативно-технической и проектной документации.
Весной 2019 года ответчик устранял пустоты и неровности в фасадном утеплителе.
Однако владелец квартиры работы не принял, поскольку застройщик обработал не всю поверхность стены и не утеплил фасад минераловатными плитами.

Застройщик провёл работы по утеплению некачественно, поэтому собственник обратился в суд с иском о защите прав потребителя. Истец требовал:

  • взыскать деньги в размере стоимости устранения недостатков квартиры – 244 400 р.;
  • неустойку за нарушение срока выполнения требований потребителя за полтора года неисполнения — 1 000 000 р.;
  • компенсацию морального вреда – 200 000 р.;
  • судебные расходы — 260 000 р.;
  • штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Суд привлёк к участию в деле ООО «Управляющая компания «Солнечный» из г. Екатеринбурга.

Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила дефекты (трещины на поверхности кирпичной кладки, различная плотность материала утеплителя, швы кирпичной кладки имеют пустоты).
Для устранения недостатков эксперт рекомендовал демонтировать лицевую кладку и утепление стены, выполнить кирпичную кладку со стороны жилого помещения, утеплить стены и сделать лицевую кирпичную кладку в соответствии с требованиями нормативной и проектной документации. Стоимость устранения недостатков — 220 000 р.

Районный суд удовлетворил требования истца частично. С ответчика была взыскана соразмерная стоимость устранения недостатков – 220 000 р., неустойка – 150 000 р., компенсация морального вреда – 6 000 р., расходы на строительно-монтажные работы — 130 000 р., штраф – 190 200 р. и частичное возмещение судебных издержек.

Апелляционная инстанция изменила решение в части взыскания штрафа и уменьшила его до 50 000 р. Суд уменьшил с 20 000 до 2 000 р. и взысканный судом размер расходов на представителя.

Обе стороны спора не согласились с судебными актами и обжаловали их.

  • Истец просил отменить апелляционное определение в части уменьшения размера штрафа и расходов на оплату услуг представителя.
  • Ответчик просил отменить судебные постановления и утверждал, что не допускал нарушения строительных норм, а строительные дефекты устранил добровольно. Считал, что штраф и компенсацию морального вреда суд взыскал незаконно.

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции обнаружил основания для отмены апелляционного определения.
По мнению кассации, апелляционный суд необоснованно посчитал, что ответчик нарушил права истца как потребителя на получение качественного объекта по договору участия в долевом строительстве.

Рассматривая дело, вышестоящий суд отметил нарушения, которые были допущены апелляционной инстанцией:

  • Суд апелляционной инстанции не учёл, что для исполнения обязателен не весь СП 70.13330.2012, а лишь непосредственно поименованные в нём его отдельные положения.
    При этом пункты 9.2.4, 9.2.5, на которые ссылался эксперт, к обязательным для применения не относятся. Следовательно, не подлежат обязательному применению.
  • Суд не установил, имеются ли в проектной документации требования к характеристикам кладочных швов. Поэтому вывод суда о передаче застройщиком участнику долевого строительства квартиры, которая не соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, не основан на законе.
  • Для правильного разрешения спора следовало установить, ухудшают ли установленные дефекты качество объекта долевого строительства, делают ли они его непригодным для использования по назначению. Это судами установлено не было.
  • Фасад — общедомовое имущество, однако суд не исследовал, как влияют недостатки фасада на качество иных квартир в доме, либо недостаток влияет только на качество квартиры истца.
Читать статью  Минвата для утепления стен: рекомендуемая плотность и толщина

От этих обстоятельств зависит правильное разрешение спора о взыскании стоимости ремонта в пользу истца без учёта других собственников квартир многоквартирного дома.
Суд посчитал указанные недостатки апелляционного определения существенными, отменил его и направил дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.

Спор с ТСЖ (Первый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 88 – 2602/2021)

В Саратове в одном из многоквартирных домов в рамках региональной программы капремонта была утеплена наружная стена дома. При этом частично утеплена и стена квартиры собственника – будущего истца.
После выполнения капитального ремонта собственник заключил договор с физическим лицом на утепление фасада МКД в границах своей квартиры. Стоимость работ составила 53 000 р.
После ремонта собственник предъявил ТСЖ «Нагорное» иск, чтобы взыскать деньги, потраченные на утепление фасада, неустойку, расходы на оплату услуг представителя — 43 000 р. и компенсировать 100 000 р. морального вреда.

Мировой суд в удовлетворении иска отказал. Вынося решение, суд сделал вывод о том, что нет доказательств вины ответчика в причинении убытков истцу.
Ответчик оспаривал факт несения истцом расходов на утепление. Однако истец сослался только на договор между ним и физлицом. Каких-либо документов, которые подтверждают фактические затраты истца и передачу им денег другой стороне договора, истец суду не предоставил.

Апелляционная инстанция с принятым решением согласилась.
Истец обжаловал судебные постановления в вышестоящий суд.

Первый кассационный суд общей юрисдикции не нашёл оснований для отмены решения исходя из следующего:

  • Не доказана необходимость утепления фасада: факт промерзания и образования плесени, повреждения фасада МКД, межплитных швов, перекрытий, за устранение которых отвечает управляющая организация.
  • На дату проведения истцом работ акты обследования (осмотра) фасада МКД и квартиры истца не составлялись. Недостатки строительных конструкций, на которые ссылается истец, не зафиксированы. Собственник не обращался к ответчику с просьбой составить такие акты.
  • Во время капитального ремонта был утеплён фасад МКД, в том числе частично со стороны квартиры истца.
  • По делу отсутствуют доказательства того, что недостатки возникли по вине ответчика.

Кассационная инстанция не согласилась с мнением истца о том, что с ответчика надлежит взыскать неосновательное обогащение. Этот довод истец обосновал тем, что фасад дома для девяти торцевых квартир был утеплён за счёт средств ТСЖ, а для квартиры истца — за счёт его средств.
Суд указал, что это утверждение основано на неверном понимании закона. Утепление фасада дома не входит в перечень работ и услуг, которые УК производит за счёт платы на содержание жилья.

Важно! Если по первому делу решение было отменено не из-за недостатков в правовой позиции истца, а по причине нарушений, которые допустил суд, то о втором деле этого сказать нельзя.

В случае когда владелец квартиры решил устранить недостатки за свой счёт, а потом взыскать расходы с того, кто несёт ответственность за надлежащее состояние дома (застройщика, УК), необходимо с самого начала собирать доказательства, а не полагаться на случай.
По делу, которое рассмотрено вторым, истец проиграл не из-за невезения или чьих-то злых козней. Дело проиграно вполне предсказуемо. Истец не доказал ничего из того, что по такому делу подлежит доказыванию: необходимость самого ремонта; объём работ и их стоимость; вина ТСЖ; несение фактических расходов на ремонт.
А без доказательств дело можно выиграть только в одном случае — если ответчик полностью и безоговорочно признает иск. Но такие ответчики встречаются крайне редко.

Читать статью  Утепление потолка в частном доме

История с аналогичным результатом: «Взыскание с управляющей компании расходов на утепление фасада»

Дорогие читатели!

Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями:
➜ в Telegram или во ВКонтакте.
А самые полезные и популярные материалы можно найти в виде карточек на нашем канале в Дзен.

Должна ли УО утеплять фасад дома за счёт средств текущего ремонта

Продолжаем разбирать сложные вопросы, связанные с разграничением капитального и текущего ремонтов общего имущества собственников помещений в МКД. Сегодня читайте о том, к какому виду ремонта относится утепление фасада и восстановление его теплозащиты согласно нормативно-правовым актам и судебной практике.

Текущий и капитальный ремонт: являются ли они взаимоисключающими

Текущий ремонт – предупредительный, предотвращает износ конструкций и устраняет мелкие повреждения

Споры о том, что относится к текущему, а что капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, – типичная ситуация сегодня. Собственники, управляющие организации и региональные операторы по капремонту постоянно выясняют, кто, что и за какие деньги должен ремонтировать в МКД, особенно в старом жилфонде.

  • Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются.
  • Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Согласно п. 18 ПП РФ № 491, текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Несмотря на множество определений текущего и капремонтов, споры по этому поводу между УО, собственниками и органами ГЖН не прекращаются. Например, мы рассказывали о деле, в котором рассматривался вопрос, является ли ремонт отмостки дома капремонтом или проводится за счёт текущего.

Сегодня разбираемся с вопросом, к чему относить работы по утеплению фасада многоквартирного дома.

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции

Правила № 170 включают восстановление теплозащиты и теплоизоляции стен МКД в перечень работ по текущему ремонту

Согласно пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация.

В п. 4.3.1 Правил № 170 указано, что УО должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов и заданный температурно-влажностный режим внутри здания. Также УО отвечает за надлежащую тепло- и влагозащиту наружных стен и утепление промерзающих участков фасада (п.п. 4.2.1.1, 4.2.1.12 Правил № 170).

  • устранения неисправностей в ограждающих конструкциях;
  • просушки отсыревших участков стен и крыш;
  • утепления участков ограждающих конструкций с недостаточным сопротивлением теплопередачи дополнительным утепляющим слоем;
  • просушки или замены отсыревшего утеплителя на более эффективный;
  • восстановления герметизации стыковых соединений панелей, сопряжений стен с оконными блоками, балконными плитами и отделкой стен.

Такие работы в отдельных помещениях МКД включены в перечень работ, входящих в плату собственников за текущий ремонт в составе размера платы за жилое помещение (приложение 2 к 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда»).

Утепление стен МКД входит в минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества

  • проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами;
  • выявлять следы коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей;
  • устранять повреждения в кладке, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями.

Если УО установила такие нарушения, в том числе утрату теплозащиты ограждающих конструкций, она обязана разработать план их устранения и выполнить его. Утепление входит в минимальный перечень работ и услуг как способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций.

Этого мнения часто придерживаются суды, разрешая споры о том, должна ли УО утеплять стены дома за счёт платы собственников за содержание жилья, или же это капремонт. Например, позиция, что такие работы относятся к текущему ремонту, содержится в решении Нижегородского районного суда Н. Новгорода от 13.05.2019 по делу № 2-617/2019.

Почему УО должна проводить текущий ремонт разрушенной отмостки дома

УО обязана проводить текущий ремонт, даже если есть необходимость в капитальном

Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, в перечень работ по капремонту общего имущества многоквартирного дома включён ремонт фасада. В некоторых регионах власти дополняют этот перечень и относят к ремонту стен дома ещё и их утепление, как, например, сделали в Санкт-Петербурге. А правительство в Самарской области, наоборот, решило исключить такие работы из перечня по капремонту из-за их высокой стоимости.

Читать статью  Правильный монтаж пола в каркасном доме

Но в данному случае речь идёт о капитальном ремонте целого фасада МКД. Если же в утеплении нуждается отдельный участок стены/помещении, то работы по восстановлению теплозащиты – обязанность УО, что предусмотрено ПП РФ № 290. Эту позицию подтверждает практика ВС РФ, который указывал, что необходимость в капремонте не прекращает обязанности управляющих организации проводить текущий ремонт для восстановления надлежащего состояния общего имущества в доме (определения от 21.08.2019 № 302-ЭС19-13268, от 27.08.2019 № 307-ЭС19-14880).

Такие выводы делают и суды нижестоящих инстанций, например, в деле № А17-6634/2017. Если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

На заметку

Вопрос разграничения текущего и капитального ремонтов отдельных частей и элементов, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, по-прежнему спорный и решается зачастую в суде.

ПП РФ № 491 и № 290, Правила № 170 относят утепление части фасада многоквартирного дома, восстановление его теплозащиты к перечню работ, которые управляющая организация должна проводить в рамках текущего ремонта. Судебная практика часто придерживается именно этой позиции.

  • фонд капремонта МКД формируется на спецсчёте,
  • или в региональную программу капремонта включены такие работы.

Также собственники вправе принять решение о сборе целевых взносов на утепление фасада многоквартирного дома. Если же они требуют от УО выполнить такие работы за счёт размера платы за содержание жилья и дело дойдёт до суда, судья может встать на сторону собственников.

В России компенсируют расходы жителей на газификацию. Что это значит

Фото: ТАСС/ Владимир Смирнов

Собственники домовладений, которые заключили соглашение о газификации по старым правилам, смогут компенсировать потраченные средства. Но получить выплаты смогут только в случае, если договор социальной газификации был заключен после 21 апреля 2021 года. С таким заявлением выступил вице-премьер Александр Новак, сообщает ТАСС.

Речь идет о гражданах, которые проводили работы по газификации после того, как президент Владимир Путин в ходе послания Федеральному собранию поручил запустить программу, но законодательные изменения по ней еще не приняли. Вместе с юристами рассказываем, кому положена компенсация и как ее получить.

Закон о бесплатной газификации домов

Президент России Владимир Путин поручил подключить домовладения в населенных пунктах, куда уже заведен газ, до конца 2022 года. В послании парламенту 21 апреля глава государства заявил, что считает недопустимым, чтобы россияне платили за подключение домовладений к газовым сетям, и поручил правительству и регионам разработать план газификации.

11 июня Путин подписал закон, позволяющий бесплатно подводить газ к участкам за счет надбавок к тарифам за его транспортировку. Согласно документу, газ к участкам будут проводить без привлечения денег граждан. Источником финансирования станет инвестиционная надбавка газораспределительной организации.

Первый этап газификации продлится до 2023 года, второй — до 2030 года. За доведение газопровода до границ земельных участков будет отвечать единый оператор газификации. В 67 регионах в этом качестве выступит «Газпром», еще в 12 регионах — крупная региональная компания. Комплексный договор на подключение россияне будут заключать по принципу единого окна, что сократит сроки работ. По принятым нормам, вся ответственность за прокладку сетей и подключение возлагается на единого оператора газификации и регионального оператора.

Кто сможет вернуть деньги

Получить денежную компенсацию за газификацию могут не все граждане, заключившие договор газификации после 21 апреля этого года. Список лиц, которые могут на нее претендовать, ограничен, рассказала адвокат Виктория Данильченко.

«К ним относятся малоимущие семьи и малоимущие одинокие люди, которые являются таковыми по независящим от них причинам, участники и инвалиды ВОВ, вдовы погибших и умерших участников и инвалидов ВОВ, труженики тыла, инвалиды и семьи, воспитывающие детей-инвалидов, а также неработающие одиноко проживающие пенсионеры старше 70 лет», — пояснила Данильченко.

Возвратить денежные средства по договорам газификации граждане России смогут в течение полугода со дня подачи заявки на газификацию

Возвратить денежные средства по договорам газификации граждане России смогут в течение полугода со дня подачи заявки на газификацию (Фото: Yui MokТАСС)

Как получить компенсацию

Возвратить денежные средства можно в течение полугода со дня подачи заявки на газификацию, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что получить услугу можно будет через МФЦ, сайт госуслуг или обратившись центр социальной защиты по месту жительства.

Перед тем как подать заявление, нужно подготовить документы: паспорт, документ о составе семьи, копии проектно-сметной или договорной документации на газификацию, документы об оплате газового оборудования и приборов учета, квитанции об оплате выполненных работ по газификации с приложением акта. Это лишь общий перечень — список документов может различаться в зависимости от ситуации конкретного гражданина и региона, объяснил Баранов.

Источник https://gkhnews.ru/15894-uteplit-fasad-samostoyatelno/

Источник https://roskvartal.ru/tekuschiy-remont/11944-dolzhna-li-uo-uteplyat-fasad-doma-za-schyet-sredstv-tekuschego-remonta

Источник https://realty.rbc.ru/news/61111c0e9a794732be13eef0

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: